[摘要] 明白这几点再买房,否则你永远买不到好房子!城市就是一家公司,而房子就是城市的股票。 一座城市的「股票」值不值得买,我们首先要看它背后公司的基本面,营收如何?增速如何?
一、
城市就是一家公司,而房子就是城市的股票。
一座城市的「股票」值不值得买,我们首先要看它背后公司的基本面,营收如何?增速如何?
自然是要关注城市GDP数据。
如下图,我整理了几个重要城市过去十几年的GDP,被两个城市吸引了注意:
数据来源:通联数据、国家统计局
复合增速算法:POWER函数
首先是贵阳,一个不太热门的城市。GDP基数不大,在城市战争的后半程猛然发力,速度惊人;过去十年的复合增速为16%;
另一个是我的家乡沈阳,过去十年的复合增速为4%,不知道该说啥。
房产作为股票,第二个值得关注的数据是它的内在价值,可以用「现金流折现法」来算。
只要是资产,就会产生现金流。而资产的商业价值,就是它未来所产生的现金流总和。
房子作为资产,它所产生的现金流是房租。我们的查房价功能,就包含「30年房租总和」这个数据。
如下图的红色折线:
价值=30年房租的价值
上图可以推导出几个结论:
1、 房产作为城市的股票,其内在价值体现在房租上。
那整体房租水平由什么决定呢?答案是和「城市人均工资」挂钩。
那人均工资又和什么挂钩呢?又回到了城市GDP上。
所以整体逻辑是:
2、 既然房产价值和挂钩,那怎么解释上图中红线和黄线之间的差距?
怎么解释过去北京房价的增速远远大于北京GDP的增速?
很好解释:因为估值,人们愿意给城市更高的估值—这也是我把房子比做城市股票的原因。
就好像一家公司在10年中利润增涨了10倍,但股价却涨了20倍一样。
3、 真的,从这个角度切入,很多房产领域难以回答的问题都迎刃而解。
比如北京人均GDP是128927元/人,重庆63689元/人,1倍的差距;
而北京房产均价64773元/平米,重庆12447元/平米,4倍的差距;
要不是重庆去年涨得猛,这个差距更悬殊。
而且我可以明确地说,重庆小区的整体素质普遍要比北京好很多。
不管从那个角度看,北京都不该这么贵,重庆都不该这么便宜。
事实却是:过去这些年,每一个北漂和土著的真实想法都是要买房,要上车!
而重庆呢?重庆人的真实想法是,我们这万年不涨,买房着什么急?
这才是真实情况,即使没有限购,北京房产的流动性也要远远好于重庆。
所有人都知道北京的房子可以买,也想买,因为它会涨。
虽然过去重庆的房子随时可以买,但很少有人买,因为它万年不涨。
北京的房子,可能由人民接盘;而重庆的房子,可能本地人都未必买账。
我想说的是,所有投资者都下意识地更关注而忽视成本。
这两年,这种情况正发生改变。但能持续多久?谁知道呢,没准儿媒体写几篇重庆房价冰封的新闻就会把流动性吓退。
二、
以上,都是宏观的基本面分析,和实际买房没啥关系。
买房是微观交易。
它涉及选地段、选小区、选房源、贷款成本、现金流压力、供需、和房东砍价、装修、出租等等...
他关心的是,心仪的那套房,总价还是高了点儿,凑到的首付还是差了点儿。
不管北京跌不跌,他只希望想买的房子能跌一点儿,再能跟房东把装修钱砍出来。
这些真实真切的小需求,看空者、专家和媒体谁都不会关心。
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