[摘要] 根据相关规定,申请公积金贷款需要满足相关条件,首先,申请人和共同申请人在申请当月之前,需在本市连续、按时、足额缴存住房公积金满6个月,且申请时属于正常缴存状态。
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目前,我市实行住房公积金贷款首付低2成,贷款利率五年及以下为2.75%,五年以上为3.25%。不过需要注意的是,申请人购买的住房面积与公积金账户余额,也会影响申请公积金贷款的额度。公积金贷款额度不可超过账户余额8倍,个人高可贷40万元,夫妻双方高可贷50万元。
申请公积金贷款需在本地连续缴存满6个月
根据相关规定,申请公积金贷款需要满足相关条件,首先,申请人和共同申请人在申请当月之前,需在本市连续、按时、足额缴存住房公积金满6个月,且申请时属于正常缴存状态。外地调入职工将原缴存住房公积金转入本市的,视为正常缴存。
其次,申请人和共同申请人具有稳定的经济收入,信誉良好,有按时足额偿还贷款本息的能力。此外,还要提供购买自住住房(含经济适用住房、普通商品房及二手房)的有关证明材料。购买一手商品房须有经房产交易所备案的《商品房买卖合同》,合同内要有加盖备案章或有《房产备案证明书》。
申请人申请的住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住房。已经办理住房公积金贷款的,无论贷款还清与否,一律暂停办理住房公积金二次贷款,暂停发放缴存职工家庭(含共同申请人)购买第三套及以上的住房公积金贷款。职工申请住房公积金贷款时,房产套数按申请人和共同申请人各自所在家庭名下房产套数计算,家庭的成员包括夫妻双方和未成年子女。
贷款额度不可超过账户余额8倍,夫妻双方高可贷50万元
职工在申请公积金住房贷款时,可以根据自己所购自住住房所需房款的情况、家庭月收入情况测算出自己的还款能力,申请能满足自己需要的贷款额度和贷款期限。不过前提是,申请的贷款额度和期限必须符合我市住房公积金贷款政策的规定。
在公积金贷款额度方面,我市实行住房公积金个人贷款差别化政策,缴存职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同)首次使用个人住房公积金贷款购买首套普通自住住房的,贷款首付款比例不低于20%,个人高贷款额度为40万元,夫妻双方高贷款额度为50万元。
需要注意的是,申请人购买的住房面积与公积金账户余额,也会影响申请公积金贷款的额度。借款申请人购买套型建筑面积90平方米以上至144平方米(不含144平方米)以下首套自住住房的,其可贷额度不高于个人或夫妻公积金账户余额(仅限于本市缴存)的8倍。即个人公积金账户余额为3万元时,其贷款额度不可超过24万元。
借款申请人购买套型建筑面积144平方米(含144平方米)以上首套自住住房的,以及购买第二套住房,且未办理过住房公积金贷款的,其可贷额度不高于个人或夫妻公积金账户余额(仅限于本市缴存)的6倍,夫妻双方高可贷50万元。
公积金贷款首付低两成,贷款五年期以上利率3.25%
目前,首次使用个人住房公积金贷款购买首套普通自住住房的,贷款首付款低两成。已拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,购买二套房低首付比例同样为两成。清公积〔2015〕17号文件显示,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件申请委托贷款购买住房的,低首付比例降低至20%。
在贷款利率方面,购买首套普通自住住房,利率为个人住房公积金贷款基准利率,即五年及以下为2.75%,五年以上为3.25%。结清首套房贷,公积金贷款购二套房的,贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍。
不过,购买第三套及以上住房的,目前仍不可申请公积金贷款。市住房公积金管理中心负责人表示,贷款审核部门在核定申请人的贷款资格及低首付比例时,既计算贷款申请人家庭在购房所在地拥有的住房套数,又计算银行征信记录中住房贷款次数,不受理第三套住房贷款申请及第二次住房公积金贷款申请。
■答疑
问:申请公积金贷款额度与每个月的缴存额度有关系吗?贷款额度主要根据哪几方面的情况确定?
市住房公积金管理中心:(一)借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下首套自住住房的,个人高贷款额度为40万元,夫妻双方高贷款额度为50万元,贷款首付款比例不低于20%。
(二)借款申请人购买套型建筑面积90平方米以上至144平方米(不含144平方米)以下首套自住住房的,其可贷额度不高于个人或夫妻公积金账户余额(仅限于本市缴存)的8倍,但个人高不超过40万元,夫妻双方高不超过50万元,贷款首付款比例不低于20%。
(三)借款申请人购买套型建筑面积144平方米(含144平方米)以上首套自住住房的,其可贷额度不高于个人或夫妻公积金账户余额(仅限于本市缴存)的6倍,但个人高不超过40万元,夫妻双方高不超过50万元,贷款首付款比例不低于20%。
(四)借款申请人购买第二套住房,且未办理过住房公积金贷款的,其可贷额度不高于个人或夫妻公积金账户余额(仅限于本市缴存)的6倍,但个人高不超过40万元,夫妻双方高不超过50万元,贷款首付款比例不低于30%。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件申请委托贷款购买住房的,低首付比例降低至20%。
贷款审核部门在核定申请人的贷款资格及低首付比例时,既计算贷款申请人家庭在购房所在地拥有的住房套数,又计算银行征信记录中住房贷款次数,问:婚前购买的住房,在结婚后能使用配偶的公积金进行还贷吗?
市住房公积金管理中心:假如是购房合同上有借款人夫妻双方名字的,借款人夫妻双方均可申请提取房屋首期款,但双方提取的总额不超过首期款。假如购房合同上只有借款人名字,借款人配偶不能提取房屋首期款,但是可以提取当年应偿还把本息差额。
问:公积金贷款人死亡或宣告死亡的,其公积金住房贷款由谁偿还?
市住房公积金管理中心:按照《中国人民银行个人住房贷款管理办法》、《中华人民共和国担保法》有关规定,借款人死亡、宣告死亡或丧失民事行为能力,其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。借款人在还款期限内死亡、失踪后,应由顺序继承人即其配偶、子女和父母继承其遗产,同时对其债务承担偿还责任。如果借款人没有顺序继承人,则由其第二顺序继承人即兄弟姐妹、祖父母、外祖父母继承其遗产,同时对其债务承担偿还责任。如借款人无继承人、代管人或法定代理人的,或者全部继承人均声明放弃继承权的,可由保险公司暂时承担连带责任,待抵押资产处置后还清剩余部分资产。如借款人因意外事故死亡的,其继承人或受遗赠人暂时无生活来源,由其继承人或受遗赠人提出书面申请并提供市管理中心认可的保证人,由保证人承担连带保证责任。
继承人或受遗赠人继承或接受遗赠后拒绝履行借款合同、不继续偿还贷款的,贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押质物,其价款不足以偿还剩余贷款本息的,贷款人有权向债务人追偿,直至还清全部本息。
问:为何公积金贷款购买二手房必须办理房产评估?
市住房公积金管理中心:对于使用公积金贷款购买“二手房”的职工来说,必须先办理房产评估。“二手房”是指商品房或公有住房第二次上市交易。其与商品房的区别主要在于买卖主体和成交价格,商品房买方一般为自然人,卖方是开发公司以法人身份出售,商品房的成交价格是根据土地分摊、建筑成本、各项政策性收费、附属配套设施分摊等构成；而“二手房”买卖主体均是自然人,成交价格是由买卖双方商定；因此“二手房”买卖的价格和房地产实际价值存有差距。
在公积金贷款中,房产价值是确定贷款额的重要因素,贷款风险的大小,很大程度上取决于房产是否真实,价格是否合理。因此,对“二手房”须由具有资质的评估机构对其真实价格进行评估是降低贷款风险的需要。
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